Immobilien-Leasing bezeichnet das Leasen ganzer Gebäude, also beispielsweise Verwaltungsgebäude, Fabrikgebäude etc..
Grundsätzlich unterscheidet man in Deutschland zwischen dem Teilamortisationsmodell ohne Mieterdarlehen und dem Teilamortisationsmodell mit Mieterdarlehen.
Das Teilamortisationsmodell ohne Mieterdarlehen, hier wird die Refinanzierungs-verbindlichkeit während der Vertragslaufzeit in Höhe der kumulierten linearen Abschreibung getilgt.
Die Leasingrate setzt sich aus Zinsen, Tilgung und Verwaltungskostenbeitrag der Leasinggesellschaft zusammen und ist in voller Höhe aufwandswirksam.. Zum Ende der Vertragslaufzeit verbleibt dementsprechend ein offener Finanzierungsrestwert in Höhe des steuerlichen Restbuchwertes, der von dem Ankaufsberechtigten bei Ausübung des Ankaufsrechtes als Ankaufspreis liquiditätswirksam zu zahlen ist.
Das Teilamortisationsmodell mit Mieterdarlehen hat zum Ziel den liquiditätsneutralen Übergang des Objektes ins Eigentum des Leasingnehmers zum Ende der Vertragslaufzeit, Gleichzeitig auch eine Erhöhung der Refinanzierungsbereitschaft von Banken.
Dies wird dadurch erreicht, dass die aufgenommene Refinanzierungsverbindlichkeit während der Vertragslaufzeit in voller Höhe getilgt wird.
Jedoch ist nur der Teil der Leasingrate aufwandswirksam, der einer Tilgung bis auf den Restbuchwert entspricht. Der darüber hinausgehende Teil ist aufwandsneutral und vom Leasingnehmer als Forderung gegen die Objektgesellschaft zu aktivieren. Diese Forderung – auch Mieterdarlehen – entspricht zum Ende der Vertragslaufzeit dem steuerlichen Restbuchwert auf Basis linearer Abschreibung.
Übt der Ankaufsberechtigte zum Ende der Vertragslaufzeit das Ankaufsrecht aus, so übernimmt dieser das Objekt ohne weitere Liquiditätsbelastung, da lediglich eine Verrechnung zwischen Ankaufspreis und Mieterdarlehen (Aktivtausch) erfolgt. Wird das Ankaufsrecht nicht ausgeübt, ist die Objektgesellschaft verpflichtet, das Mieterdarlehen auszukehren.
Die Einkommen- / Körperschaftsteuer in diesem Zusammenhang: Die Leasingrate stellt in voller Höhe (beim Teilamortisationsmodell ohne Mieterdarlehen) bzw. zum über-wiegenden Teil (beim Teilamortisationsmodell mit Mieterdarlehen) Aufwand dar. Somit
wird das Jahresergebnis als Bemessungsbasis für die Einkommen-/Körperschaftsteuer entsprechend gemindert.
Ist eine Beteiligung des Leasingnehmers an einer Objektgesellschaft in der Rechtsform einer Personengesellschaft vorgesehen, ist zusätzlich noch die Zuweisung des Ergebnisses aus dieser Objektgesellschaft zu betrachten, da die Objektgesellschaft nicht selbst einkommensteuer-pflichtig ist. Bei einer Beteiligung des Leasingnehmers wird jedoch durch den Verkauf der Leasingraten an ein Kreditinstitut zumeist ein
ausgeglichenes Ergebnis erzielt, so daß keine weitere Beeinflussung der Gewinn- und Verlustrechnung besteht.
Das Mieterdarlehen entsteht ab dem Zeitpunkt, zu dem die kumulierte Tilgung die kumulierte Abschreibung übersteigt. Vereinfacht ausgedrückt, wenn die Restverbindlichkeit unter den steuerlichen Restbuchwert zum Ende der Vertragslaufzeit sinkt.
Das Ankaufsrecht sichert dem Leasingnehmer das langfristige Eigentum an dem Objekt.
Das Ankaufsrecht ist eine Option, die vom Berechtigten ausgeübt werden kann, jedoch nicht ausgeübt werden muß. Der Ankaufspreis zum Ende der Vertragslautzeit ist definiert,
als der steuerliche Restbuchwert unter Anwendung der linearen Abschreibung.
Bei einem Ankauf vor Ende der Vertraglaufzeit entspricht der Kaufpreis dem Barwert der noch ausstehenden Leasingraten.
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